Si vous souhaitez créer une société pour louer exclusivement des locaux meublés, sachez qu’il existe plusieurs solutions possibles. Cet article a pour but de vous aider à définir quel type de société est le plus favorable à votre profil.

Le loyer est-il soumis à TVA?

Reverser la TVA sur les loyers perçu n'est pas liée au type de société choisi mais seulement à l'activité de la société ou de son locataire. Par principe, le loyer n'est pas soumis à TVA sauf dans quelques cas de figure:

• La location d'un local professionnel meublé dont le locataire est une société soumisse à TVA
• Une activité similaire à celle rencontrée dans l'hôtellerie (Petit déjeuner, serviette de toilette, draps pour le lit, nettoyage)
  
  

Une SCI à l'IR peut-elle louer en meublé ?

Oui à condition que le chiffre d'affaire de la partie non meublé représente au moins 90% du chiffre d'affaire global de la société.

Quel type de société créer pour une location exclusivement meublé?

Il existe deux types de société pour ce type de location:

• La SCI imposé à l’IS (impôt sur les sociétés). C'est la plus fréquente.
• La SARL de famille, qui est une SARL classique ayant opté pour l’IR (Impôt sur le revenu)
  
  

1. CAS D’UNE SCI A L’IS :
   
   La gestion d’une SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) est plus contraignante que celle d’une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu).
   
   Tout d’abord, la SCI à l’IS doit remplir tous les ans la déclaration 2069 et la télétransmettre par voie électronique. Cela nécessite d’avoir recours à un expert comptable ou alors de souscrire en ligne les services d’une société proposant les télédéclarations de cette liasse. Dans les deux cas, le cout de la gestion est supérieur pour une SCI à l'IS.
   
   L’avantage majeur d’une SCI à l’IS, c’est que toutes les dépenses de la société sont déductibles du résultat (salaire versé au gérant, indemnité kilométrique, achat de matériel informatique, frais de correspondance …) et qu’il est possible d’amortir les biens mobilier et immobiliers.
   L’amortissement permet de diminuer les bénéfices de la société et donc de diminuer l'assiette soumisse à l’impôt sur les sociétés.
   
   L’inconvenant majeur de l’IS, c’est en cas de revente du bien immobilier, même après une détention pendant 30 années, la plus-value perçu lors de la vente, est soumisse à l'IS puis au prélèvement forfaitaire lors de la prise des dividendes.
   Attention lors de la revente du bien, le prix d’achat pris en compte est diminué par l’amortissement réalisé dans la comptabilité. Le montant de la plus-value d’un bien immobilier complétement amorti est donc très élevé.
   
   Prenons l'exemple d'un immeuble complétement amorti, vendu 500.000€ en 2022 après l'application des nouveaux taux. Le résultat avant IS est au minimum de 500 000€, soit 121 188€ d'IS. Le montant du PFU  lors de la distribution de dividende est de 113 644€. Au final la vente du bien est taxé à 46.97% dans cet exemple. Cela peut être très pénalisant sur les marchés immobiliers dont le prix du m² augmente de manière significative.
   
   Passons maintenant à l’imposition du résultat fiscal des bénéfices habituel de la société. Ce dernier se fait au régime de l’impôt sur les sociétés dont le taux est de 15% jusqu'à 38 120 euros  puis 25% au-delà (à partir de 2022).
   Une fois cet impôt sur les sociétés payé, les associés doivent déclarer les dividendes perçus sur leur déclaration d’impôt sur le revenu. Ces dividendes sont soit soumis aux prélèvements sociaux, ainsi qu’au taux marginal d’imposition de l’associé, soit au PFU (Prélèvement forfaitaire libératoire)
   
   
   Prenons un exemple:
   
   Dans le cas d’un bénéfice de 38k€ dont l’intégralité est distribuée à un associé unique, ayant choisi le barème progressif (pas le PFU), dont le taux marginal d’imposition à l’IR est de 14%, l’imposition globale (IS + Prélèvement sociaux + IR à 14%) sera de 13 970€. Le revenu net restant sera donc de 24 030€. Soit une imposition globale des bénéfices à 36,8%
   
   Pour les associés ayant un plus fort taux d’imposition à l’IR, le choix du PFU est judicieux et le montant de l’imposition (IS + PFU) sera de 15 391€ pour un revenu net restant de 22 609€. Soit une imposition globale des bénéfices à 40,5%.
   
   Ce taux global d’imposition, augmente de manière significative, lors les bénéfices de la société passent dans la tranche à 26,5% de l’impôt sur les sociétés.
   
   
   
2. CAS D’UNE SARL DE FAMILLE A L’IR
   
   Lorsque l’ensemble des associés appartiennent à la même famille, il est alors possible de créer une telle société. Attention cependant que les liens de famille entre les associés persistent dans le temps (mariage, pacs). Dans le cas d’un divorce, les liens familiaux entre époux n’existent plus et il n’est plus possible de conserver la société sous la forme d’une SARL de famille. Dans ce cas de figure, soit la SARL demande a être imposée à l'IS soit l'associé qui sort de la famille vend ses parts.
   
   Le principal avantage d’une SARL de famille est l’imposition.
   
   Le gérant de la SARL de famille doit tenir une comptabilité de trésorerie. Le résultat doit être déclaré au fisc et les revenus apparaîtront sur la déclaration IR des associés dans la partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
   
   Pour éviter une majoration des recettes de 15%, la SARL doit faire contrôler sa comptabilité par un centre de gestion agrée, ou avoir recours à un expert comptable agrée.
   
   La premiere option est la plus économique et généralement les prestations de contrôle de la comptabilité d’un loueur meublé et la transmission aux impôts est facturés environ 400€.
   
   La SARL de famille permet une imposition des plus-value lors de la vente d’un bien immobilier de manière identique à un bien qui aurait été détenu en nom propre ou par une SCI à l’IR.
   Comme pour un particulier, il y a un abattement après 5 années de détention qui augmente tous les ans et qui rend la détention sur le moyen et long terme intéressante. Cela devient très intéressant dans les zones ou le marché immobilier est en pleine expansion.
   
   Un autre avantage de la SARL de famille, c’est en cas d’un exercice déficitaire. Les associés peuvent porter ce déficit sur leur déclaration sur le revenu et ainsi diminuer leur imposition. Le principe est identique au déficit foncier auquel on peut prétendre dans le cas d’une SCI à l’IR.
   A noter qu'une SCI à l’IS ne permet pas d’imputer un déficit sur les déclarations d’impôt sur le revenu des associés.
   
   L’inconvenant majeur de la SARL de famille, c’est que seule les dépenses similaires à celles qui sont déductibles sur la 2072, viennent réduire les bénéfices. Comme pour les SCI à l’IR, on a donc une différence entre le résultat comptable et le résultat fiscal.
   
   Par exemple, le revenu versé à un gérant est déductible dans le cas d’une SCI à l’IS alors qu’il ne l’est pas dans le cas d’une SARL de famille.
   
   Prenons un exemple:
   
   Dans le cas d’un bénéfice de 38k€, dont l'associé est imposé à l’IR au taux marginal de 14%, le montant de l’imposition à l’IR sera de 11 856€ (Prélèvement sociaux + IR à 14%). Le revenu net restant sera donc de 26 144€. Soit une imposition globale des bénéfices à 31,2%
   
   Conclusion
   
   Comme nous avons pu le voir, l'imposition de ces deux sociétés sont très différentes.
   Une SCI à l’IS s’adresse en priorité aux sociétés qui auront des dépenses qui ne sont pas déductibles dans le cadre d’une SARL de famille (comme la rémunération d’un gérant) et dont les associés ont un taux marginal d’imposition à l’IR d’au moins 30%.
   
   Pour l’exploitation de biens immobiliers avec peu de frais et dans le cas d’associés étant faiblement imposé à l’IR, la SARL de famille sera généralement plus avantageuse.
   Le logiciel ComptaSCI vendu sur ce site peut être utilisé pour la gestion d'une SARL de famille membre d'un centre de gestion agrée et ainsi baisser les coûts de gestion de la société.