Si vous avec une LMNP et que votre chiffre d'affaire dépasse certaines limites, votre activité devra être reclassée comme LMP. Cet article a pour but de vous aider à appréhender les implications que ce changement implique.

Les statuts LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont des régimes fiscaux spécifiques pour la location meublée. Voici un résumé des principales différences entre les deux statuts :
Note : Cet article ne traite pas le cas des chambres d’hôtes et des loueurs de meublés de tourisme classés. Sous réserve de modification par la loi des finances 2025.

1. Critères d’éligibilité

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

• Le statut LMNP s'applique si toutes les conditions suivantes sont réunies :
    1. Les loyers annuels issus de la location meublée sont inférieurs à 23 000 €.
    2. Ces loyers sont inférieurs aux revenus totaux du foyer fiscal issus d'autres activités professionnelles (salariées, indépendantes, pensions, etc.).
  
  

LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :

• Le statut LMP s’applique si au moins une des conditions suivantes est remplie :
    1. Les loyers annuels issus de la location meublée sont supérieurs à 23 000 €.
    2. Ces loyers représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

2. Imposition des revenus

LMNP :

• Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
• Deux options fiscales :
    Micro-BIC : Si les revenus locatifs (location de longue durée) sont inférieurs à 23 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué.
    Régime réel : Permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement, etc.). C’est ce que permet notre logiciel ComptaLMNP.
  
  

LMP :

• Les revenus locatifs sont également imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
• En LMP, seul le régime réel existe, ce qui permet de déduire :
    Toutes les charges (comme en LMNP),
    Mais par contre il permet de constater un déficit fiscal (reportable sur le revenu global.), ce qui est un avantage par rapport au LMNP.

3. Déficit fiscal

LMNP :

• Les déficits fiscaux issus de l'activité de location (charges > revenus) sont uniquement imputables sur les revenus locatifs des 10 années suivantes.
• Pas de réduction d'impôt sur le revenu global.
  
  

LMP :

• Les déficits fiscaux peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui permet de réduire votre impôt si vous êtes fortement imposé.

4. Amortissements

• Les deux régimes permettent d’amortir le bien immobilier (sauf le terrain), les meubles et les équipements, ce qui peut réduire fortement l’imposition des revenus locatifs.
• Toutefois, en LMNP, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal reportable sur le revenu global, ils sont reportés sur les bénéfices des futurs exercices.

5. Charges sociales

LMNP :

• Normalement pas de cotisations sociales à régler, mais les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
  
  

LMP :

• Si les recettes dépassent 23 000 €, le loueur doit payer des cotisations sociales. Il peut choisir entre le régime micro-entrepreneur et le régime général.

6. Plus-values immobilières

LMNP :

• La vente du bien est soumise au régime des plus-values des particuliers, plus favorable, avec abattements progressif en fonction de la durée de détention.
• L’exonération totale de la plus-value intervient après 22 ans pour la partie à l’impôt sur le revenu et 30 ans pour celle des prélèvements sociaux de 17.2%.
  
  

LMP :

• La vente est soumise au régime des plus-values professionnelles, souvent moins favorable.
• Toutefois, une exonération peut s'appliquer si :
• L’activité de location meublée est exercée depuis plus de 5 ans,
• Et que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (exonération partielle).

7. Transmission et patrimoine

LMNP :

• Le statut LMNP est souvent préféré pour des investissements locatifs ponctuels ou complémentaires, car il est plus simple à gérer fiscalement.
• Le bien reste dans le patrimoine privé.
  
  

LMP :

• Le statut LMP est adapté pour les investisseurs ayant une stratégie patrimoniale à long terme ou souhaitant professionnaliser leur activité de location.
• Possibilité d’intégrer les biens dans une structure comme une SARL de famille.

En résumé :