TVA sur option – Article 260-2° du Code général des impôts : tout ce qu’il faut savoir
1. Le principe
En matière de location immobilière, la règle générale prévoit que la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Cependant, l’article 260-2° du Code général des impôts (CGI) offre aux bailleurs la possibilité d’opter volontairement pour l’assujettissement de ces loyers à la TVA.
Cette option permet au propriétaire d’un immeuble professionnel de facturer la TVA sur les loyers qu’il perçoit, et en contrepartie, de récupérer la TVA payée sur ses dépenses liées à l’immeuble (travaux, acquisitions, honoraires, aménagements, etc.).
2. Qui peut exercer cette option ?
L’option appartient exclusivement au bailleur.
C’est donc le propriétaire du bien qui décide s’il souhaite ou non soumettre les loyers à la TVA.
Cette option peut être exercée pour :
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les immeubles ou locaux nus (non meublés) affectés à un usage professionnel ;
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à condition que le locataire soit lui-même assujetti à la TVA (c’est-à-dire qu’il exerce une activité ouvrant droit à déduction).
Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA (par exemple une association, un médecin, un cabinet d’avocat exerçant des activités exonérées), l’option reste possible, mais elle doit être expressément mentionnée dans le bail, afin d’éviter tout désaccord sur l’application de la taxe.
3. Les effets de l’option
Pour le bailleur
En optant pour la TVA :
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le bailleur doit facturer la TVA (au taux de 20 % en général) sur les loyers et charges locatives perçus ;
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il devient redevable de cette TVA auprès de l’administration fiscale ;
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il récupère la TVA payée sur ses dépenses relatives à l’immeuble (construction si neuf, entretien, rénovation, honoraires, etc.) ;
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il améliore ainsi la rentabilité de son investissement à moyen et long terme.
Pour le locataire
Lorsque le locataire est assujetti à la TVA :
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il paie le loyer TTC, mais récupère intégralement la TVA facturée par le bailleur dans le cadre de sa propre déclaration ;
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le coût réel du loyer reste inchangé.
Lorsque le locataire n’est pas assujetti à la TVA, il ne pourra pas récupérer la taxe payée, ce qui rend la location plus coûteuse pour lui. Dans ce cas, il est préférable d’en discuter avant la signature du bail.
4. Conditions et formalités
L’option doit être formulée expressément par le bailleur auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont il dépend.
Elle prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel la demande est déposée.
Le bailleur doit :
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adresser une lettre d’option à son SIE (en précisant l’adresse et la désignation cadastrale du local concerné) ;
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mentionner l’option dans le bail commercial ;
L’option est valable sans limite de durée tant qu’elle n’est pas dénoncée. Elle peut être révoquée ultérieurement, sous certaines conditions, notamment en cas de changement d’affectation ou de fin de bail.
5. Exemple concret
Un propriétaire loue un entrepôt à une entreprise pour 3 000 € par mois.
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Sans option : le loyer est exonéré de TVA, mais le bailleur ne peut pas récupérer la TVA sur les 50 000 € de travaux réalisés.
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Avec option (article 260-2°) : le bailleur facture un loyer de 3 000 € HT + 20 % de TVA (600 €).
L’entreprise locataire récupère cette TVA. Le bailleur, de son côté, déduit la TVA sur ses travaux, soit 10 000 € de récupération de trésorerie.
6. Pourquoi opter pour la TVA ?
L’option est souvent avantageuse lorsque :
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le bailleur supporte des dépenses importantes soumises à TVA ;
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le locataire est lui-même assujetti et peut la récupérer ;
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les travaux, aménagements ou acquisitions immobilières représentent un coût significatif.
7. Points de vigilance
Avant d’opter, il convient de vérifier :
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la qualité du locataire (assujetti ou non à la TVA) ;
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la destination réelle du local (usage professionnel exclusif) ;
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les conséquences d’une cessation d’option (régularisation de la TVA déduite sur les immobilisations).
Une mauvaise application de l’option peut entraîner des rappels de TVA ou des régularisations importantes. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit immobilier avant de prendre une décision.